《钦州市集体土地征收及房屋搬迁补偿安置管理办法》（以下简称《办法》）于2017年09月13日颁布实施，为便于对该《办法》的理解和执行，现解读如下：

　　一、出台《办法》的目的

　　为了做好集体土地征收、房屋搬迁补偿及被征地农民的安置工作，确保我市城乡建设用地，集约利用土地，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益。

　　二、出台《办法》的法律依据

　　《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等。

　　三、出台《办法》的背景

　　我市现行征地搬迁补偿安置标准的政策已不能适应形势的需要，合理性、科学性不足，在具体征搬工作中存在着对房屋不论有无合法手续均给予补偿等问题，导致抢建屡禁不止，增加了征搬成本，恶化了征搬环境，制约了市区土地房屋征收工作的开展。为了解决我市集体土地征收及房屋搬迁补偿工作的瓶颈问题，市人民政府分管领导带领市征收办等有关部门到南宁、来宾等地学习考察后，提出了“拆违促拆迁，拆迁先安置”、“科学设定房屋补偿标准”、“阳光拆迁”等工作新思路，新思路新举措通过试点实施后，取得显著成效。在总结经验、多次调研、征求意见的基础上形成本《办法》。

　　四、《办法》的主要内容

　　《办法》共54条，7个附件，包括总则、征地程序及一般规定、集体土地征收补偿及就业安置、集体土地房屋的征收补偿及安置、法律责任、附则几个方面。

　　（一）确定了本《办法》的适用范围：钦州市主城区和滨海新城规划范围内的集体土地征收及房屋搬迁补偿安置管理。

　　（二）明确了征地程序及一般规定：下达征搬工作任务、发布征地预公告、征地情况调查及确认、听证告知、发布征地方案公告和补偿安置方案公告、权利人对补偿安置方案有异议要求听证的处理、征地补偿协商不成的处理。

　　（三）确定了集体土地征收补偿及就业安置标准：

　　1. 土地补偿费和安置补助费总额按41000元/亩的标准支付。

　　2. 对连片种植的青苗可根据其长势给予青苗权利人最高不超过10000元/亩的青苗补偿费；房前屋后、田间地头、鱼塘塘基等土地上零星种植的青苗按实际清点的数量来进行补偿。

　　3. 挖塘养殖鱼、虾、蟹的，根据养殖池面积按3500元/亩的标准支付鱼虾蟹搬迁补偿费（含损失）。

　　4. 龟、鳖、蛇等特种规模养殖的，根据养殖池面积来支付搬迁补偿费（含损失）。属无养殖证的，按3500元/亩的标准支付搬迁补偿费（含损失）；属有养殖证的，根据其养殖密度与标准养殖密度的比例按不高于25000元/亩支付搬迁补偿费（含损失）。标准养殖密度按行业主管部门的规定执行。

　　5. 在住宅(住房)内从事龟、鳖、蛇等特种养殖的，按其养殖池面积来支付搬迁补偿费（含损失），每户总养殖面积在20平方米以下的，按1000元/户的标准支付；每户总养殖面积在20平方米以上（含本数）、50平方米以下的，按3000元/户的标准支付；每户总养殖面积在50平方米以上（含本数）的，按5000元/户的标准支付。养殖池内无养殖物的不支付搬迁补偿费（含损失）。

　　6. 就业安置的三种方式，由被征地集体经济组织或个人按需选择其中一种：

　　第一是自谋职业补助。按被征地集体经济组织安置人口人均5万元的标准来进行自谋职业补助。

　　第二是安排就业用房。按被征地集体经济组织安置人口人均建筑面积（含公摊）20平方米安排公寓式住宅作就业用房。

　　第三是安排就业用地。按被征地集体经济组织安置人口人均不超过60平方米安排，用地面积按毛面积（城市规划道路中心线起）计算。

　　（四）确定了如何对集体土地房屋征收补偿及安置：

　　1. 对被征收房屋不能提供征收房屋集体建设用地使用权证和规划报建批准手续的处理：

　　（1）被搬迁户人均合法住房建筑面积达到80㎡以上（含80㎡）的，按附件四、附件五规定的重置价标准进行补偿；其余无合法手续房屋按本条第三款的有关规定处理。

　　（2）被搬迁户人均住房建筑面积（含合法、无合法手续房屋）未达到80㎡的，按附件四、附件五规定的重置价标准进行补偿，并且对人均住宅面积不足80㎡的差额部分按360元/㎡给予补助。人均住宅建筑面积（含合法、无合法手续房屋）超过80㎡，且其中人均合法住宅面积不足80㎡的，人均住宅建筑面积80㎡部分按附件四、附件五规定的重置价标准进行补偿；人均住宅建筑面积超过80㎡以上部分的房屋按本条第三款的有关规定处理。

　　（3）无合法手续的房屋如被搬迁人书面承诺并按期腾空房屋自行拆除的，可根据房屋结构给予一定材料费补助，框架结构的补助350 元/㎡，砖混结构的补助 300元/㎡，砖木结构的补助200元/㎡，简易结构的补助100元/㎡；如当事人不配合的，按违章建筑处理。

　　（4）无法提供被征收房屋合法手续的，房屋性质的认定：由城区土地房屋征收主管部门向城建规划执法监察部门及国土资源执法监察部门申请认定。

　　2. 奖励措施：被搬迁户在规定的期限内签订搬迁协议并腾空房屋交付拆除的，给予最高不超过30000元/户?幢的一次性奖励（一户多幢或多户一幢的按一幢奖励），原则上奖励金额逐日递减，具体奖励由城区人民政府确定。奖励金额待被搬迁房屋交付拆除后支付。

　　3. 住房搬迁安置方式：宅基地安置、公寓房安置和货币补偿安置三种。

　　特别说明在市主城区环城路范围内和滨海新城规划区范围内原则上不再新规划宅基地安置点，如遇特殊情况确需予以宅基地安置的，由政府在指定的安置点进行安置。

　　4. 宅基地安置安置的具体规定：

　　第一是严格按一户一宅安排，一户多宅或多户一宅只能安排一块宅基地，用地性质原则为集体建设用地。宅基地安置需满足两个条件：一是独立分户（以户籍登记为准）；二是在项目范围内自有宅基地住宅。有独立分户户籍的被搬迁户，在项目范围内有一块及以上自有宅基地住房的，只能选择一块宅基地安置；在项目范围内、外均有宅基地住房的，如同意把项目范围外的住房交政府拆除的可作为安置户，可以选择一块宅基地安置。若不同意拆除项目范围外住房的，视为项目外住宅户在本项目不作安置，项目范围内的住房作为不符合“一户一宅”政策给予拆除。

　　第二是宅基地安置的标准是每个安置人员不超过30平方米 （以建筑投影占地面积为准），每户不得超过100平方米。安置宅基地共设60平方米、90平方米二种户型，如被搬迁户家庭成员为2人的，可选择一块60平方米宅基地户型；如被搬迁户家庭成员为3人的，可选择一套90平方米宅基地户型；如被搬迁户家庭成员为4人或以上的，被搬迁户选择宅基地安置后剩余的安置人员只能选择公寓房安置；如被搬迁户只有1个安置人员的，只能选择公寓房安置。

　　第三是宅基地安置实行统规统建或统规队建，统一按三层半建设，安置小区内的道路水泥硬化、供水、供电、雨污排水、绿化等配套公共设施由政府统一建设，统规统建安置房按毛坯房的标准进行交房。被搬迁户按安置房±0以上的建筑建设成本均价890元/平方米（有变化的以政府文件为准）的价格购买宅基地安置房。

　　5. 公寓房安置的具体规定：

　　第一是被搬迁户按建筑面积每人80平方米的标准申请购买公寓式安置房，毛坯房购买价格按360元/㎡、简装房购买价格按650元/㎡计。如被搬迁户选购的公寓式安置房建筑面积超出安置标准5平方米及以下的部分建筑面积由被搬迁户按650元/㎡的价格购买；如被搬迁户选购的公寓式安置房建筑面积超出安置标准5平方米以上的部分建筑面积、由搬迁户按市场价格向该房地产开发企业购买；如被搬迁户选购的公寓式安置房建筑面积少于安置标准的部分建筑面积按市场价格扣除应缴纳的费用后全额返还被搬迁户。

　　第二是被搬迁户现有的房屋及其他建（构）筑物、附着物的补偿费尚不足以按40㎡/人的标准购买公寓式安置房的，由被搬迁户提出申请并经政府批准，不足部分给予特困住房补贴。

　　第三是公寓房安置户参加养老保险时政府给予5000元/人的参保奖励，用作被搬迁户的缴费补贴，拨入财政专户。

　　第四是公寓式安置房的提供，主要有以下三种方式：由项目业主提供的公寓式安置房、由被搬迁户统一组织建设公寓式安置房、由城区政府统一组织建设公寓式安置房。

　　6. 货币补偿安置的具体规定：

　　由项目业主按照市政府公布的该年度“以购代建”公寓式安置房安置标准扣除被搬迁户应缴的费用后直接将相关费用一次性支付给被搬迁户，由其自行解决安置问题。

　　7. 一般安置人员的规定：

　　安置人员是指因房屋搬迁而需要对其进行安置的原居住在该被搬迁房屋内的人员，主要包括：

　　（1）户口在被征地农村集体经济组织并履行所属集体经济组织权利与义务的集体经济组织成员，在编的国家机关和事业单位人员、国有企业单位正式职工、原籍不在本农村集体经济组织的空挂户及挂靠迁入人员除外；

　　（2）升学前为被征地农村集体经济组织成员的在校学生，入伍前为被征地农村集体经济组织成员，属义务兵、士官序列的现役军人； 

　　（3）被征地农村集体经济组织成员子女因服役或升学把户口迁出原籍地，退役或毕业后不在国家行政事业单位或国有企业工作，且将户口迁回原籍地的；

　　（4）服刑、劳教前为被征地农村集体经济组织成员的服刑、劳教人员；

　　（5）被征地农村集体经济组织成员收养子女符合《中华人民共和国收养法》规定，并持有合法收养证的；

　　（6）属被征地农村集体经济组织成员且户口未迁出的已婚人员，在其配偶所在的集体经济组织未取得宅基地安置的；已婚人员的子女出生后入户本集体经济组织且户口从未迁移的；

　　（7）符合法律法规规定的其他人员。

　　8. 特定人员补偿安置的主要规定：

　　（1）户籍原属被征地农村集体经济组织的民办（代课）教师转为公办教师后，其本人有合法产权的房屋被搬迁，经调查核实在他处确无住房且其本人没有享受过房改、集资建房或购买经济适用房等国家住房福利政策的，可按公寓房60㎡/人进行安置。如人均房屋面积超过80㎡的按第二十四条相关规定执行，但不能享受人均房屋面积不足80㎡的按80㎡补偿的政策，也不得享受政府特困住房补贴。

　　（2）原国企正式职工在外工作已退休或下岗、现回到被征地农村集体经济组织跟随其属该农村集体经济组织成员的配偶或子女一同定居的人员，经调查核实在他处确无住房且其本人没有享受过房改、集资建房或购买经济适用房等国家住房福利政策的，对其本人可按公寓房60㎡/人进行安置。如人均房屋面积超过80㎡的按第二十四条相关规定执行，但其本人不能享受人均房屋面积不足80㎡的按80㎡补偿的政策，也不得享受政府特困住房补贴。

　　（3）在外工作已退休或下岗后回到祖籍所在地被征地农村集体经济组织定居的住户，经调查核实该户在他处确无住房且没有享受过房改、集资建房或购买经济适用房等国家住房福利政策的，可按人均住房建筑面积30㎡的标准对该户进行公寓式安置。如人均房屋面积超过80㎡的按第二十四条相关规定执行，但该户不能享受人均房屋面积不足80㎡的按80㎡补偿的政策，也不得享受政府特困住房补贴。

　　（4）原属被征地农村集体经济组织成员，转为非农业户口后，仍在现被搬迁房屋生活居住和在被征地农村集体经济组织从事农业生产，经调查核实在他处确无住房的，可选择公寓式安置房安置，符合条件的可以享受政府特困住房补贴。

　　（5）原属被征地农村集体经济组织成员，转为非农业户口后不在被搬迁房屋生活居住，经调查核实在他处已有住房或其本人已享受过房改、集资建房或购买经济适用房等国家住房福利政策的，不作为住房安置人员，对其被搬迁合法房屋（含基础）按重置价格评估补偿，房屋占用的土地按现行的征地补偿标准给予补偿。

　　（6）未能按约定将回建安置宅基地交付宅基地安置搬迁户的，超过约定的期限后至实际回建安置宅基地交付期间正常新增人口（出生入户或正常结婚迁入），采取公寓式安置方式来解决其安置问题。

　　9. 规定了过渡安置与搬迁安置标准：

　　（1）被搬迁户选择宅基地和公寓房安置的，可以选择领取临时过渡补助费自行解决过渡安置的方式，也可以选择过渡住房进行过渡安置的方式，两者只能选其一。选择过渡住房进行过渡安置的，原则上过渡安置住房不超过20㎡/人，并每月由项目业主按40元/人的标准进行水电补贴，由被搬迁户自行缴纳水电费用；选择自行过渡的，按每人400元/月的标准给予过渡补助。

　　（2）被搬迁户自行解决过渡安置，并在协议约定时间内腾空所有房屋的，从协议约定之日起支付临时过渡补助费。被搬迁户临时过渡补助费的支付期限：选择宅基地统规统建毛坯房安置的支付至交房后6个月，选择宅基地统规统建简装房安置的支付至交房后3个月，选择宅基地统规队建安置的支付至回建房基础交付后12个月；选择在业主提供的公寓式毛坯房进行安置的支付至交房后6个月，选择在业主提供的公寓式简装房安置的支付至交房后3个月；选择集体经济组织统一建设的公寓式安置房进行安置的支付至回建用地交付后18个月；选择货币补偿进行安置的支付至签订搬迁协议后3个月。

　　五、明确本《办法》的实施时间

　　本《办法》自2017年9月7日起施行。本市以前有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。本办法施行前已下达征地搬迁任务且项目实施方案（概算方案）已报市人民政府审批同意的项目，继续沿用原有的规定办理。